稳妥推进“土地流转信托”

2019-10-05 作者:网站首页   |   浏览(85)

编者按

将分散的土地流转整合后,委托给信托机构,再租赁给农业企业应该是各方满意的事,为什么会出现这样那样的问题?土地流转信托风险评估是否完善,相应的监管是否到位,如何实现“鱼”与“熊掌”兼得?本期,让我们一起来探讨土地流转信托如何健康地走下去。

项目久未获批信托不能落地——

安徽宿州土地流转信托为何“慢吞吞”

谷雨过后,安徽宿州市埇桥区朱仙庄镇朱庙村里的小麦长势正旺,再过一个多月就会迎来丰收的喜悦。这块土地上还聚集着除了丰收之外的众多期待和关注,因为这里是中信信托首单农地流转信托计划的诞生地。

现状:农民仅收到两年流转费

“2014年、2015年这两年的土地租金,农民们都收到了。但当初承诺赢利分红还没有兑现。”村支部书记沈家亮介绍说,他们的土地流转费都是通过区财政打卡发放的。

2013年,这个村的土地经营权被流转给安徽帝元农业投资,用以建设现代农业循环经济园区;10月,该村共450人的5400亩农地经营权,又重新委托给中信信托公司,让其设计相关理财产品。至此,中信信托首单农地流转信托计划落地宿州。

“区政府与中信信托签署了一份框架协议,就5400亩地委托中信信托,信托公司再委托安徽帝元农业投资作为第三方运营土地。”宿州市埇桥区现代农业办工作人员介绍说,这就是由中信信托推出的农地经营权流转信托计划。按照中信信托和帝元公司2013年10月签订的协议,中信信托作为受托人介入经营管理,向帝元公司农业示范园项目提供融资1.1亿元,年化利率10%,推动示范园发展。中信信托当时表示,这个项目一旦运行后,不仅保证每年每亩地1000斤麦子的地租,还决定将土地增值收益的70%分给农民。不过由于项目进展至今仍未赢利,所以农民也没有享受到任何分红。

“2011年,我代表村委会和村里450户农民签了协议,农民们将农地经营权集中委托给村委会。”沈家亮说,他们也不懂信托是怎么回事,只关心老百姓每年的“地租”能不能准时到账。

症结:融资遭遇“卡脖子”

“我们不能让地闲着,除了种植粮食以外,还上了一个秸秆炭项目。”安徽帝元现代农业投资发展有限公司的负责人徐君剑介绍说,项目现在“卡”在了用地方面。由于当时流转土地拟从事养殖等循环经济项目,需要一定建设用地和农业设施用地指标。国家要求农地改变用途必须交纳土地复垦保证金。除了垫付的土地流转费之外,这笔巨大的费用对从事农业的企业来讲无疑是一个“高门槛”。一方面是没有足够的资金交纳保证金,另一方面又因为手续不完善无法获得投资方的融资。这样的“尴尬”使得融资的道路变得漫长。

宿州市埇桥区农业办工作人员介绍说,按照帝元公司的规划,要在流转的土地上建设项目,那么就得改变土地性质。按照规定,农地必须农用,改变土地性质需要政府批准,但是帝元公司在与中信信托签订协议之后,其项目一直未获批准。

中信信托方面的相关人士解释称,融资款项必须根据项目进度专款专用,因为项目用地未获批复,项目就不能上马,那么中信信托的资金就无法下来,信托就不能落地。

启示:“金融下乡”要做风险评估

安徽的这桩土地流转信托项目进展缓慢,从某种角度也映证了农业发展“弱”且“难”。“根据现状,这个土地信托项目很难持续下去。首先农用地的土地性质不能改变,单纯地进行纯粮食生产很难达到预期的利润。若进行养殖等项目则意味着要改变土地性质,又面临着土地、资金的瓶颈制约。目前情况下,农民的地租能够顺利发放已经算是‘较好的结局’。”熟悉内情的相关人士透露说。

据悉,信托公司风险控制措施很严格。按照银监会监管措施要求:首先信托公司所有做的项目,都要向银监会备报;其次每年都要从收入中提取一定的坏账备拨;再其次有一个项目出了问题,其后所有的项目都要停下来。

“就宿州土地信托而言,中信信托的款项或以借贷形式入驻,安徽帝元投资支付10%的年利率有偿使用这笔资金,国家和当地政府在农业项目上有3%~4%的财政贴息,6%左右的年息并不算高,但对农业企业来说支付每年6%的融资成本并不轻松。由中信信托付给老百姓的一年600多万的土地租金,暂由安徽帝元投资垫付。对中信信托而言,土地信托产品的融资是否理想,目前也是未知数。在项目进展的艰难过程中,还有诸多变化因素存在。”安徽省内一位从事金融研究的专家告诉记者,信托产品在农业领域实施有很多不确定的因素,风险系数较高。在推动此类项目时一定要进行好风险评估,慎重投资。否则,可能会与当初的设计事与愿违。

湖南益阳草尾镇土地流转信托——

收益虽可观风险需防范

“虽然舍不得,但无奈年纪大了,身体不太好,只好包出去了,希望租地的老板田地多了还是能种粮。”4月27日,湖南省益阳市草尾镇乐园村,今年73岁的王介如对记者说。

4年前,王介如以委托人的身份与沅江市香园农村土地承包经营权信托有限公司签订合同,把家中8亩地“托付”给公司,自己每年拿660元/亩的流转费。

2010年成立的香园公司是由政府独立出资设立的土地信托公司,旨在为经营业主与农户之间牵线搭桥,提供土地流转跟踪服务。日前,记者来到草尾镇,探访土地流转信托给农民和这片土地带来了什么样的变化。

应时而生的“土地流转信托”

草尾镇地处洞庭湖腹地,是沅江市最大的农业型乡镇。然而,在城镇化大潮的感召和种粮比较效益低下的双重因素下,青壮年劳力多外出务工,农业大镇的农业生产遭遇困境——土地抛荒呈现不可遏制的趋势。在这种情况下,2008年,益阳市委、市政府提出了“土地流转信托”的思路,即由政府全资注册成立信托公司,负责土地信息收集和发布,在做好产业规划、接受农民土地委托、并与农民签订信托流转合同后,筛选农业经营公司,向其发包土地,并对其经营进行监管,同时整合涉农资金,实施相关项目。“土地流转信托”试点在“粮食重镇”草尾镇落户,“草尾模式”由此而来。

“农业企业入驻,带来资金、技术,农民每亩获得660元流转费,还有机会在企业打工挣钱,获得劳务收入。”在草尾镇党委书记李迎辉看来,土地流转信托解决了农民“有地无力”和企业“有力无地”的矛盾,较好地回答了“地由谁种,规模经营资金由谁出以及农民往哪儿去”的问题。

部分土地被盘活利用

通过信托流转后的土地产出效益怎样?

“正丰水稻种植专业合作社”理事长童正清告诉记者,2010年他在草尾镇西湾洲村二组承包80多亩耕地种植双季稻喜获丰收,初尝甜头后的他先后又在民主村、立新村承包了2247亩地,获得稳定高产。

高产的背后,是精耕细作和基础设施的投入。虽然投入不少,但产出也很可观,这样的投入童正清认为很值。

“以前我直接从农户手里流转土地,‘扯皮’不断,由于流转不规范,一直不敢投入更多的设备和技术。”益阳市大地农业有限公司总经理、土地流转信托的受益者李卫兵告诉记者,十多年来,他辗转了洞庭湖区多个县市,每隔两三年就得换地方曾让他苦不堪言。

2009年,草尾镇土地流转信托试点后,他与政府成立的信托公司签定了10年合同,结束了多年的“流浪式”生产。短短四年,李卫兵在1500多亩蔬菜基地上的投入已超过千万,建了200多个高标准反季节蔬菜大棚,每年生产销售有机蔬菜1.3万吨,每亩获得效益也比以往分散种植露地蔬菜高出10多倍。

土地综合效益的提高吸引了越来越多的农业企业,目前为止,草尾镇香园公司已与58家农业企业签订信托流转合同,部分土地被盘活,全镇信托流转面积达到6.2万亩。

要防范“非粮化”、“非农化”

顺时而生的“土地流转信托”能否乘势而为?记者在乐园村采访时发现,有少量流转的土地只种植了一季水稻,或者啥也没种。农民对此也心存不解:种粮赚钱本来就不多,流转的地如果只种一季的话,注定会亏本,这样的企业是不是想套取国家项目资金或者是想改变农地用途呢?

这一现象与政府所提的三方共赢的“草尾模式”的设计初衷显然有悖。作为国家重要的粮食生产基地,如何保证土地流转后不改变其用途、发挥最大效益?记者采访了湖南省农村发展研究院执行院长、湖南省社会科学院农村发展研究中心副研究员王文强。

“这或与监管不力有关,由于草尾的农村土地信托公司是国有独资公司,政府承担‘一肩挑两头’的角色,缺乏相应的监管,因此存在风险。”王文强表示,“草尾模式”为当地农民和经营企业带来了可观的经济效益,其引导作用必不可少,但如果没有完善的监督机制对政府成立的农地信托公司进行有效监督势必存在隐患,必须要防范可能出现的腐败及土地“非农化”、“非粮化”倾向。他建议,应建立合理完善的监督机制,引入多方监督主体达到互相制衡的效果,以此来保证土地流转信托得到健康有序和长远发展。

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